Friday, June 1, 2012

Carta de Credito Contemplada x Financiamento - Comparativo

Financiamento x Consrcio

O princpio do consrcio de imveis, como o de veculos, simples: voc define um valor que deseja receber de acordo com o tipo de imvel que tem em vista e adere a um grupo. Uma empresa administradora de consrcio tem o prazo de 90 dias para formar um grupo que comporte um nmero predeterminado de consorciados.

Como norma genrica, as administradoras obtm o nmero de consorciados por grupo multiplicando por dois o nmero de meses previstos. Assim, no caso de imveis, se o prazo do grupo for de 180 meses (15 anos), o nmero mnimo de cotistas ser de 360.

S quando 70% das cotas estiverem vendidas, esse grupo poder realizar a assemblia inaugural e passar a juntar dinheiro, por meio do pagamento de prestaes, para comprar o imvel de cada um.

Prs e contras

A grande vantagem dos consrcios sobre os financiamentos bancrios terem taxas de correo muito mais baixas. Comparados ao SFH (Sistema Financeiro da Habitao), leva vantagem ao possibilitar a compra de um segundo imvel financiado.

Mas, ao contrrio dos planos de financiamento convencionais oferecidos por bancos, o consrcio tem o inconveniente de fazer o cotista ficar esperando a vez de ser contemplado com a carta de crdito que lhe dar direito ao imvel. Isso pode acontecer at o ltimo ms de vida do grupo, ou seja, aps 12 ou 15 anos.

*Por isso a compra de uma o melhor negcio pois une o imediatismo do financiamento com as taxas do consrcio !



As administradoras contemplam os cotistas de um grupo de consrcio com um crdito em dinheiro. Os valores das cartas vo, em mdia, de R$ 20 mil a R$ 180 mil. Os prazos de financiamento no so predeterminados, mas, como um imvel um bem de valor elevado, o prazo costuma ser longo, de 150 ou 180 meses, como em outros financiamentos imobilirios.

Se a situao financeira do grupo est em ordem, as administradoras entregam duas cartas de crdito por ms --em geral, uma por sorteio e outra por lance. O contemplado pode escolher um imvel em qualquer cidade brasileira e indicar quando vai adquiri-lo e qual o nome do vendedor. O consrcio, ento, compra o imvel no valor da carta de crdito.

A exigncia que o imvel, novo ou usado, esteja pronto, com documentao completa. O motivo dessa precondio o fato de o imvel permanecer hipotecado --uma garantia da administradora-- at que o cotista pague todas as prestaes contratuais.

Como agir para aderir

Antes de mais nada, faa uma boa pesquisa sobre as administradoras de consrcio, assim como deveria fazer com qualquer profissional ou empresa especializada. Voc precisa ter certeza da idoneidade e da sade financeira delas. Mantenha-se sempre em dia com o assunto, acompanhando o noticirio dos jornais.

Ao mesmo tempo, pea informaes s prprias administradoras sobre os percentuais que elas costumam aplicar para obter as taxas cobradas mensalmente. Elas tm a liberdade de fixar percentuais de taxa de adeso, de administrao e do fundo de reserva, os quais variam bastante de uma a outra administradora e, portanto, pesam em maior ou menor grau em suas prestaes.

Tendo interesse em entrar num grupo de consrcio j formado, verifique a situao financeira dele, alm de pesquisar a idoneidade da administradora.

Se, por exemplo, as parcelas no estiverem sendo pagas por alguns consorciados, a administradora no ter condies de contemplar outros consorciados, por no poder pagar os imveis indicados por eles. As administradoras so obrigadas a informar aos interessados a situao real do grupo de consorciados.

Feita a escolha que lhe parecer mais sensata, no deixe de participar da assemblia inaugural --em que so apresentados o valor das parcelas e as condies do contrato e eleitos trs consorciados como representantes do grupo-- e das reunies mensais --em que so apresentados e debatidos assuntos de interesse comum.

Prestaes e taxas
As prestaes so compostas pela soma de:

uma parcela de fundo comum;
uma taxa de administrao;
uma parcela relativa ao seguro de vida; e
uma parcela referente a um seguro de quebra de garantia ou a um fundo de reserva.

Fundo comum

A parcela do fundo comum a maior contribuio mensal de todo consorciado para a formao de um fundo que comprar os imveis. Primeiro se acha o percentual que definir a parcela: o percentual total do bem (100%) dividido pelo tempo de durao do grupo (nmero de meses contratuais) igual ao percentual do fundo comum.

Assim, num plano de cem meses, o percentual ser de 1%. Voc encontra a parcela mensal do fundo aplicando esse percentual, 1%, ao total financiado, por exemplo, R$ 30 mil. Sua parcela ser, portanto, de R$ 300.

Taxa de administrao

o pagamento administradora por seu servio de formao, organizao e gesto do grupo. O percentual da taxa de administrao deve constar obrigatoriamente do contrato de adeso. Livremente fixada pelas administradoras, varia bastante: fica em geral entre 10% e 24% do valor do imvel e diluda ao longo do prazo do consrcio.

Quando muito alta, provavelmente engloba a taxa de seguro de quebra de garantia, que tem a mesma funo que o fundo de reserva. importante que voc esclarea o que ser pago e que isso conste do contrato.

O clculo da taxa de administrao parecido com o da parcela do fundo comum. Se a taxa estipulada for de 15% e o prazo do grupo for de cem meses, o percentual da taxa ser 0,15%. E 0,15% do valor do bem --no nosso exemplo, R$ 30 mil-- significa R$ 45. Essa a taxa de administrao em reais, acrescida parcela do fundo comum.

Algumas administradoras cobram uma taxa de adeso ao consrcio, paga vista ou em parcelas e somada s primeiras prestaes. O percentual cobrado como taxa de adeso tambm aplicado livremente, mas deve ser descontado do percentual atribudo taxa de administrao, que obrigatoriamente consta do contrato.

Fundo de reserva e seguro

O dinheiro recolhido nas prestaes para constituir um fundo de reserva tem a funo de manter o grupo financeiramente estvel, na eventualidade de alguns cotistas deixarem de pagar suas prestaes.

Nem sempre as administradoras cobram a taxa de fundo de reserva. Preferem, s vezes, uma taxa relativa ao seguro de quebra de garantia, que tem o mesmo fim. Em todo caso, a cobrana e o percentual aplicado devem constar do contrato.

O clculo da parcela relativa ao fundo feito de forma similar aos anteriores, e o valor total da contribuio pode chegar a 5% do valor do imvel, diludo ao longo do perodo de financiamento. No final do prazo do consrcio, o dinheiro do fundo no utilizado deve ser corrigido monetariamente e distribudo aos cotistas.

Reajuste das parcelas

As parcelas e o valor do bem desejado so reajustados anualmente de acordo com o INCC (ndice Nacional da Construo Civil), que reflete as alteraes nos preos dos materiais de construo. Algumas administradoras, especialmente as que s atuam num nico Estado, s vezes do preferncia ao ndice apurado em cada local pelo SindusCon (Sindicato da Indstria da Construo Civil).

Comparativamente, nos ltimos anos o INCC tem sido bem mais baixo do que o percentual de reajuste de prestaes de financiamentos imobilirios feitos por bancos. Na comparao mostrada na tabela anterior, levamos em conta juros anuais de 12% acrescidos do percentual da TR, ndices normalmente utilizados pelo sistema financeiro no crdito imobilirio.

Inadimplncia

Os consorciados que deixem de pagar um nmero de prestaes seguidas estipulado em contrato --em geral duas-- so excludos do grupo. As quantias que eles efetivamente pagaram antes disso sero devolvidas, mas apenas no final do prazo de financiamento contratado e com um desconto pelo prejuzo causado ao restante do grupo.

Se deixa de pagar as prestaes aps receber o imvel, o consorciado pode perd-lo, j que o bem est hipotecado. Nesse caso, o imvel vai a leilo, e o valor obtido na venda serve para cobrir o saldo negativo.

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